Die Erfahrungen des Mieterbeistand e.V. zeigen, dass kaum ein Mieter seine Nebenkostenabrechnung versteht, geschweige denn diese richtig kontrollieren kann. Aber auch bei vielen Vermietern herrscht Unsicherheit darüber, ob die von ihm erstellte Nebenkostenabrechnungen tatsächlich auch allen geforderten gesetzlichen Vorschriften entspricht. Deshalb kann man davon ausgehen, dass beinahe jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch ist. Betriebs- oder Nebenkosten sind Kosten, die der Vermieter neben dem eigentlichen Mietzins vom Mieter verlangen kann. Diese stehen im direkten Zusammenhang mit der Mietsache. Der Mieter hat sich im Rahmen des Mietvertrags in aller Regel ausdrücklich zur Übernahme dieser Mietnebenkosten verpflichtet.

Diejenigen Betriebskosten, die der Vermieter geltend machen kann, sind entweder vertraglich vereinbart und / oder gesetzlich geregelt. U. a. kann der Vermieter folgende Nebenkosten vom Mieter verlangen: Wasserkosten, Heizungs- und Warmwasserversorgung, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Gebäudeversicherung, Hausmeisterkosten.

Macht der Vermieter (nachträglich) Nebenkosten geltend, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden, muss der Mieter diese unter Umständen nicht entrichten. Etwas anders gilt möglicherweise, wenn der Mieter sich mit der Übernahme der hinzugekommenen Nebenkosten einverstanden erklärt. Der Mieter leistet an den Vermieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung, die sich an den wahrscheinlich anfallenden Ausgaben orientiert. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten hat der Vermieter jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter eine Nachforderung grundsätzlich nicht mehr geltend machen.

Im Rahmen des Mietrechts stehen Fragen im Zusammenhang mit Kündigungen, deren Durchsetzung oder Abwehr, Schadensersatzforderungen und Mieterhöhungen im Vordergrund der Beratung durch den Mieterbeistand e.V. Dies gilt gleichermaßen für das Wohnraum-, und das Geschäftsraummietrecht. Ferner ist das Thema Betriebskostenabrechnung, heute, in Zeiten steigender Preise für Energielieferungen ein brisantes Thema sowohl für Mieter als auch für Vermieter.

Kündigungsschutz gegen die Kündigung des Vermieters kann z.B. dann eingreifen, wenn die schriftlich zugegangene Kündigung ohne Begründung zugegangen ist, wenn der Vermieter nicht allen Mietern gekündigt hat oder wenn der Kündigungsgrund gar nicht besteht. Dem Vermieter steht zu jedem Zeitpunkt das Recht der außerordentlichen Kündigung zu, wenn die Voraussetzungen hierzu vorliegen. Ob ein Vermieten fristlos kündigen kann ist oft genau zu untersuchen.

Räumungsklage
Quasi die Kehrseite des Kündigungsschutzes auf Mieterseite ist die Räumungsklage des Vermieters. Hat der Vermieter dem Mieter ordentlich oder außerordentlich gekündigt und ist der Mieter dieser Kündigung nicht nachgekommen und bewohnt noch immer die Wohnung, so kann der Vermieter auf Räumung klagen.

Ein ganz brisantes Thema stellt der Schimmelpilzbefall in Mietwohnungen dar. Die einschlägigen Erfahrungen zeigen, dass beinahe 70 % der Mängel einer Mietsache auf einen Schimmelpilzbefall zurückgehen. Nach dem Gesetz ist eine Wohnung mangelhaft, wenn sie einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt. Der Schimmelpilzbefall ist als Sachmangel der Mietwohnung gemäß § 536 I BGB grundsätzlich zu berücksichtigen. Da bei diesem Thema sowohl medizinische, rechtliche als auch baubiologische Aspekte zu berücksichtigen sind, sollte unbedingt die Beratung des Mieterbeistand e.V. in Anspruch genommen werden.

Mietminderung bei Mangel der Mietsache
Die Aufgabe des Vermieters ist es, die Mietsache auch während der Mietzeit in dem Zustand zu erhalten, die dem Mietvertrag entspricht. Verschlechtert sich die Mietsache während der Mietzeit, tritt also ein Mangel an der Mietsache auf, ist es Pflicht des Mieters dem Vermieter den Mangel anzuzeigen, damit ein noch größerer Schaden verhindert werden kann und der Vermieter die Möglichkeit erhält, den vorhandenen Mangel zu beseitigen.

Reagiert der Vermieter auf die Mangelanzeige des Mieters nicht, steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu. Über die Höhe der Minderung haben die Gerichte eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. Das Recht zur Mietminderung kann so weit gehen, dass der Mieter von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung befreit ist.

Macht der Mieter gegen die vorgelegte Nebenkostenabrechnung Einwendungen geltend, müssen diese im zeitlich näheren Zusammenhang mit dem Zugang der Abrechnung erfolgen. Ansonsten droht eine Verwirkung der Ansprüche des Mieters. Auch kann der Mieter seinerseits Guthaben bei Nebenkostenvorauszahlungen vom Vermieter verlangen.
In all den zitierten Fragen, die lediglich beispielhaft genannt sein wollen, steht Ihnen eine Beratungsstelle des Mieterbeistand e.V. gerne zur Seite, unabhängig davon ob Sie Wohnraum vermieten oder diesen angemietet haben. Im Zweifelsfall sollte man den Vorgang immer konkret beim Mieterbeistand e.V. überprüfen lassen, denn es ist trotz der obigen Entscheidung sehr gut möglich dass der Nachzahlungsanspruch des gewerblichen Vermieters zwischenzeitlich gleichwohl nicht mehr durchsetzbar ist. Also erst prüfen lassen, dann nachzahlen, denn für eine Jahresgebühr (!) von lediglich 72 € für die uneingeschränkte Beratung können Gewerbetreibende die Dienste des Mieterbeistand e.V. in Anspruch nehmen. Privatpersonen entrichten dagegen nur eine Jahresgebühr von 47,00 Euro

Der Verein ist eine Selbsthilfeorganisation von Mietern, Untermietern und Pächtern, der seinen Mitgliedern Rat und Beistand in Wohn-, Miet- und Pachtangelegenheiten, für im Inland liegende Objekte gibt. Der Verein ist bundesweit tätig und hat für seine Mitglieder im Bundesgebiet Beratungsstellen eingerichtet. Der Mieterbeistand e.V. strebt die Verbesserung des derzeit geltenden Wohn- und Mietrechts an und ergreift Maßnahmen, die der Gesetzgebung dienlich sind.

Foto: Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstelle des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt

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